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物管企業扎堆上市 四季度IPO發行規模將遠大于前三季總和

來源:房掌柜  整理 桂林房掌柜  2020-11-10 09:55:38
[摘要]2020年第四季度,隨著監管層對房企資金“三道紅線”要求的執行日越來越近,房企分拆物業上市的熱情也進入最高漲的時刻

  合景悠活,跌;第一服務,跌;金融街物業,跌……進入11月以來,持有物業股的股民體會到了市場的瞬息萬變。原先“躺著就能賺”的物業股由熱轉冷,“上市即大漲”的局面暫告結束。

  2020年第四季度,隨著監管層對房企資金“三道紅線”要求的執行日越來越近,房企分拆物業上市的熱情也進入最高漲的時刻,四季度IPO發行規模將遠大于前三季度總和。新股的大量供給,紓解了房企的資金壓力,卻也放大了物業管理板塊的缺點。分析人士指出,物業管理板塊必然會發生估值的結構分化。

  新股入市表現普遍欠佳

  “上市對于世茂服務而言,是一個全新的起點?!?0月30日,世茂集團董事局副主席、總裁許世壇在港交所敲響鐘時如此說。

  獲得了騰訊、紅杉資本等青睞的世茂服務,被認為是物業管理行業的優質股。招股書顯示,截至2020年6月30日,世茂服務在管面積為8570萬平方米,合約建筑面積達1.25億平方米;2017年到2019年,公司收入由10.42億元增加至24.89億元,復合年增長率為54.5%??杉幢闳绱?,上市當天,世茂服務仍出現破發,雖最終保住了16.6港元/股的發行價,但此后幾日股價上下震蕩,截至11月6日的收盤價為16港元/股,較發行價微跌。

  同一天敲鐘的合景悠活,為合景泰富集團旗下的物業股,表現就差出許多,自上市當天便“跌跌不休”,截至11月6日的收盤價為6.21港元/股,較發行價跌出16%。時間再往前移,10月22日上市的第一服務和10月19日上市的卓越商企服務,股價也都呈現下跌態勢。

  “三道紅線”倒逼效應顯現

  新股集體表現欠佳,卻沒有影響到房企分拆物業上市的意愿。就在8日,市場傳出消息,融創物業計劃于本周公開招股,恒大物業也正尋求在最短的時間內通過香港上市聆訊。統計顯示,目前仍有11家物業管理公司等待上市發行,四季度的物業公司IPO發行規模將遠大于前三季度88.8億元的總和。

  房企為何趕在年末搶推物業股?即將于2021年推行的資金“三道紅線”要求,被視為懸在頭頂的“達摩克里斯之劍”。這“三道紅線”是指:剔除預收款后的資產負債率大于70%;凈負債率大于100%;現金短債比小于1。按照要求,排名前十的房企也少有全達標者。就像萬科董事局主席郁亮所說:“‘三道紅線’要求對整個行業都是挑戰?!?/p>

  “2019年之前,物業管理公司的分拆上市在意圖上主要是期待輕資產板塊迅速發展。但2020年以來,物業管理行業的高估值成為企業分拆的關鍵誘因,而‘三道紅線’為標志的金融監管政策,更令部分房地產企業將物業管理分拆視為一種去杠桿、加權益的手段?!敝行抛C券在專題研究報告中指出,“三道紅線”之下,無論企業的物業管理板塊是否已經運營成熟,很多企業都急于推動物業管理公司分拆上市,目的是通過股權融資的方式補充權益,以顯著改善企業杠桿水平,尤其是資產負債率和凈負債率。

  物管行業絕非“躺著賺錢”

  硬幣的另一面是,當物業股越來越多后,超高的市盈率也開始出現分化。統計顯示,2020年上市的10余只物業新股普跌。以鴻坤旗下的燁星集團為例,截至11月6日的收盤價為1.07港元/股,較發行價跌幅達31.4%。

  “板塊高估值不是浮沙建塔。物業管理板塊已經告別了以往‘雞犬升天’的局面?!敝行抛C券研究部分析師指出,新股大量供給放大了物業管理板塊的缺點,即部分高毛利率的企業或許不值得高估值,因為其業績包含一部分關聯方支持的因素。另外,投資者也意識到,此前稀缺的是板塊可投資標的,中國物業管理公司并不稀缺。

  “物業管理行業并非‘躺著賺錢’?!痹诜治鰩熆磥?,盡管物業管理行業是個萬億級的大市場,但并不是每一家公司都具備成長性。恰巧,物業管理板塊的投資看重的是成長性。因此,物業股的估值最終還是會趨于合理,市場也會做出更理性的選擇。

  來源:北京日報

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責任編輯:簡艷霖

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